DPE - Energiegutachten für französische Immobilien

Bei dem Verkauf einer Immobilie in Frankreich verlangt das französische Recht die Vorlage einer Reihe von technischen Gutachten über die zu veräußernde Immobilie. So ist der Käufer bestens über die Immobilie informiert und Verkäufer von einer möglichen Haftung befreit. Darunter fällt unter anderem das Energiegutachten, das sogenannte „diagnostic de performance énergétique“, kurz „DPE“, welches den Energieverbrauch und den Co2 Anstoß einer Immobilie ermittelt.

Für die französische Metropole ist die Vorlage dieses Gutachtens beim Verkauf aber auch bei der Vermietung Pflicht und wird dem Käufer oder dem Mieter ausgehändigt. Denn insbesondere seit der „loi Climat et résilience“, welche am 22. August 2021 erlassen wurde, führen schlechte Energiewerte von Immobilien zu erheblichen Einschränkungen und Folgekosten. Die Energiegutachten sollen dazu beitragen Immobilien mit schlechten Energiebilanzen zu ermitteln und perspektivisch zu sanieren.

Muss für alle Arten von Immobilien ein solches Gutachten vorgelegt werden?

Das DPE muss bei allen Immobilien erstellt werden es sei denn, diese sollen weniger als vier Monate im Jahr vermietet werden. Auch der Bau oder Ausbau einer Immobilie verpflichtet ein solches Gutachten erstellen zu lassen.

Wer stellt dieses Gutachten aus und was muss es enthalten?

Für die Ausstellung der technischen Gutachten, welche auch die Begutachtung der Elektrik sowie des Vorhandenseins von Blei, Asbest, Hausschwamm oder Termiten umfasst, sind zertifizierte Gutachter zu beauftragen. Insbesondere bei einem Verkauf sind Makler immer hilfsbereit und vermitteln oder organisieren aufgrund seiner Kontakte die Durchführung dieser Gutachten.

Obwohl es sich um eine Reihe von Gutachten handelt, halten sich die Kosten in der Regel in Grenzen. Sie bleiben insgesamt im niedrigen dreistelligen Bereich.

Damit das Gutachten anerkannt wird, muss ein Minimum an Angaben enthalten.

• Insbesondere muss die Immobilie und deren Heiz- und Warmwassersystem beschrieben werden, ebenso wird die Belüftung der Immobilie untersucht.
• Darüber hinaus werden Angaben zum jährlichen Energieverbrauch und dessen Kosten sowie zum CO₂ Ausstoß gemacht. Sofern eine konkrete Ermittlung nicht möglich ist, erfolgt eine Schätzung.

Zum 1. Juli 2021 sind die Kalkulationsmethoden für die Ermittlung des Energieverbrauches überarbeitet worden. Dies führte allerdings - insbesondere zu Beginn der neuen Messungen - teilweise zu falschen Ergebnissen. Es lohnt sich also, ein neues Gutachten einzuholen, wenn diese in der Zeit von Juli bis Oktober 2021 erstellt wurde.

Der Gutachter informiert auch über erneuerbare Energien, sofern die Immobilie solche aufweist. Käufer und Mieter werden auch über die Belüftungsmöglichkeiten samt Verbesserungsvorschläge unterrichtet. Die letzte Wartung der Heizungsanlage wird ebenfalls aufgeführt.

Besonders von Bedeutung ist die Einstufung der Immobilie zum Energieverbrauch und zum CO₂ Ausstoß. Diese Einstufung geht von A bis G wobei „A“ für besonders energieschonend und „G“ für einen hohen Energieverbrauch gilt.

Was sind „energetische Siebe“?

Als „energetisches Sieb“ („passoire énergétique“) werden Immobilien in den zwei letzten Stufen, also F und G bezeichnet. Die so eingestuften Immobilien sind in der Regel unzureichend isoliert, haben eine schlechte Belüftung oder verfügen über veraltete Heizungssysteme.

• Von der Stufe F werden Immobilien erfasst, die einen Verbrauch zwischen 330 und 420 kWh/m2 oder einen Co2 Ausstoß von mehr als 70 Kg Co2 eq/m2 pro Jahr haben.
• Bei einem Verbrauch von mehr als 420 kWh/m2 oder einem Ausstoß von mehr als 100 Kg Co2 eq/m2 pro Jahr erhält die Immobilie die Einstufung G.

Wichtige Besonderheiten bei der Energieklasse F und G: Die oben genannte „los Climat et résilience“ hat zum Ziel, eben diese energetischen Siebe nach und nach zu beseitigen. Deshalb verbietet dieses Gesetz nach und nach die Vermietung solcher Immobilien. Dies soll die Eigentümer dazu zwingen, ihre Immobilien zu sanieren. Ab dem Jahr 2025 ist die Vermietung von Wohnungen und Häuser der Stufe G verboten. Dieses Verbot erfasst ab dem Jahr 2028 auch die Immobilien der Stufe F. Schließlich werden auch Immobilien der Stufe E im Jahre 2034 als „unanständig“ bezeichnet und somit nicht mehr vermietbar sein werden.

Folgekosten im Blick behalten

Es lohnt sich also vor einem Kauf- oder Vermietungsvorhaben das Energiegutachten besonders genau zu studieren. Denn der Kauf einer schlecht eingestuften Immobilie kann Folgekosten generieren. Ebenso können Mieter Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen, wenn die Immobilie in der falschen Energiestufe ausgewiesen wurde. Dies können Schadensersatzansprüche, Minderung der Miete oder sogar in bestimmten Fällen ein Anspruch auf Sanierung der Immobilie sein.