Gemischte Schenkung einer Immobilie

Bei Transaktionen mit Immobilien ist es aus steuerlicher Sicht häufig relevant, für welchen Zeitpunkt das Finanzamt den Vollzug der Übertragung annimmt. Der Bundesfinanzhof musste das in einem kürzlich veröffentlichten Urteil hinsichtlich einer gemischten Schenkung entscheiden (BFH, Urteil vom 21. August 2024, II R 11/21). 

Gegenleistung weit unter Grundstückswert

In dem Fall ging es um die Übereignung eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohnungen und zwei Gewerberäumen. Die Eigentümerin der Immobilie veräußerte diese an eine Frau gegen Zahlung von 260.000 Euro und einer monatlichen Rente in Höhe von 1.000 Euro. Außerdem verpflichtete sich die Erwerberin gegenüber der Veräußererin, diese zu pflegen, für sie zu kochen, sie zu waschen und für sie zu Ärzten und Apotheken zu gehen. Die Eigentümerin behielt sich zudem an einer der Wohnungen ein unentgeltliches Wohnrecht vor, das mit einem Jahreswert von 12.000 Euro angesetzt wurde. 

Der notarielle Kaufvertrag wurde am 9. Oktober 2012 geschlossen. Darin wurde vereinbart, dass der Kaufpreis bis zum 1. Februar 2013 zu zahlen ist und mit Zahlung auch die Übergabe des Grundstücks erfolgen soll. Von den Vertragsparteien wurde die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch beantragt. Die Verkäuferin verstarb jedoch am 24. November 2012 noch bevor die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen wurde. Sie wurde von der Erwerberin beerbt, die schließlich am 15. Februar 2013 auch als Eigentümerin eingetragen wurde. 

Finanzamt setzt Schenkungsteuer fest

Die Finanzverwaltung sah in dem Vorgang eine steuerpflichtige Schenkung. Die Summe der Gegenleistungen der Erwerberin liege erheblich unter dem tatsächlichen Wert des übertragenen Grundstücks. Bei der Bestimmung der Schenkungsteuer für die Immobilie wurde der Kapitalwert der Renten- und Pflegeverpflichtung und auch des Wohnrechts nicht berücksichtigt. Diese Leistungen seien ja nicht erbracht worden, da die Begünstigte verstorben sei. Gegen den Schenkungsteuerbescheid des Finanzamts legte die Erwerberin erfolglos Einspruch ein. Weil auch eine Klage vor den Finanzgerichten keinen Erfolg brachte, landete der Fall letztlich beim BFH. 

Schenkungsvollzug trotz Tod des Schenkers?

Die Klägerin stützte Ihre Position in dem Steuerstreit darauf, dass die Schenkung aufgrund des Versterbens der Schenkerin nicht vollzogen worden sei. Das Finanzamt nahm dagegen den Vollzug an, weil der schuldrechtliche Vertrag beim Notar geschlossen und die Einigung über den Eigentumswechsel in notarieller Form erklärt worden sei. 

Der BFH stellte diesbezüglich klar, dass eine Grundstücksschenkung bereits dann als vollzogen gilt, wenn die Auflassung beurkundet ist und der Schenker die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch bewilligt hat. Nur wenn die Parteien eine Vollzugshemmung so vereinbar haben, dass der bevollmächtigte Notar von der Eintragungsbewilligung erst dann Gebrauch machen darf, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde, gilt die gemischte Schenkung erst in diesem Zeitpunkt als ausgeführt. Ob im vorliegenden Fall eine solche Vollzugshemmung vereinbart wurde, sei eine Frage der Vertragsauslegung. Das könne der BFH vorliegend aber mangels hinreichender Feststellungen des Finanzgerichts nicht prüfen. Der Fall liegt daher derzeit wieder beim Finanzgericht.