Die 3-Objekt-Grenze im gewerblichen Grundstückshandel

Urteil des Finanzgerichts Hamburg

Ein Beitrag von Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater

Die 3-Objekt-Grenze ist von der Finanzverwaltung und Rechtsprechung entwickelt worden, um die Abgrenzung vom gewerblichen Grundstückshandel zur privaten Vermögensverwaltung vorzunehmen.Mit Urteil vom 6. Februar 2019 (3 K 284/17) hat das Finanzgericht Hamburg über einen facettenreichen Fall zum gewerblichen Grundstückshandel entschieden.

Immobilien in verschiedenen Gesellschaften

Der Kläger war alleiniger Gesellschafter einer GmbH und Co. KG, die wiederum an weiteren Personengesellschaften zu minimal 50 % beteiligt war. Eine dieser Gesellschaften erwarb und veräußerte innerhalb von fünf Jahren insgesamt vier Grundstücke. Bei einer weiteren Gesellschaft wurde ein Grundstück an den Mieter veräußert, und zwar acht Jahre nach Erwerb. Ein weiteres Grundstück legte der Kläger vier Jahre nach Erwerb in das Vermögen seiner GmbH und Co. KG gegen Übernahme von Verbindlichkeiten ein.

Weiterhin hatte der Kläger für sich und seine Familie ein hübsches Reetdachhaus nahe der See erworben. Dieses Haus ließ er sehr aufwendig nach seinem Geschmack renovieren und nutzte dieses in der Folgezeit ausschließlich als Ferienhaus für sich und seine Familie. Vier Jahre nach dem Erwerb des Ferienhauses wurde dem Kläger in der gleichen Gemeinde ein Grundstück direkt am Meer angeboten. Er konnte nicht widerstehen und kaufte das Grundstück, baute ein neues Ferienhaus und nutzte dieses wiederum für sich und seine Familie ausschließlich als Ferienhaus. Das alte Ferienhaus veräußerte er innerhalb von einer Fünfjahresfrist.

In einer Betriebsprüfung ordnete das Finanzamt auch das Ferienhaus dem gewerblichen Grundstückshandel zu. Auch das nach acht Jahren veräußerte Grundstück rechnete das Finanzamt dem gewerblichen Grundstückshandel des Klägers zu. Zu guter Letzt wurde auch das in die GmbH & Co. KG eingelegte Grundstück als steuerpflichtige Veräußerung im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels gewertet.

Steuerstreit mit dem Finanzamt

Es kam zum Steuerstreit mit dem Finanzamt der schließlich vom Finanzgericht Hamburg zu entscheiden war. Die Entscheidung des Finanzgerichts Hamburg zur Besteuerung von Immobilien beinhaltet eine Vielzahl von Fragen rund um die drei Objekt-Grenze wie zum Beispiel:

• Zurechnung von Veräußerung von Immobilien durch mittelbare Beteiligung
• Erweiterung des Fünfjahreszeitraums bei Zielobjekten
• Verkauf unter Beteiligung am allgemeinen Geschäftsverkehr
• Einlagen von Grundstücken als Veräußerung

Dieses facettenreiche Urteil zum gewerblichen Grundstückshandel zeigt sehr schön, dass bei geplanten Veräußerungen die steuerlichen Folgen der 3-Objekt-Grenze schon vor der Veräußerung bedacht werden sollten. So viel sei verraten: Auch das Ferienhaus ist dem gewerblichen Grundstückshandel zuzuordnen, und zwar auch dann, wenn dieses aufwendig auf den eigenen Geschmack umgebaut wird und ein neues Grundstück deutlich attraktiver ist und vielleicht sogar zu einem günstigen Preis angeboten wird.