Aktuelle Entwicklungen im Maklerrecht

BGH-Entscheidung zum Maklervertrag und gesetzliche Neuregelung der Courtage

Ein Beitrag von Desiree Szitnick

Es tut sich was bei den rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienmakler.  Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt sich derzeit mit der Zulässigkeit von verlängerten Maklerverträgen. Außerdem wird derzeit über eine gerechtere Verteilung der Maklerprovision auch beim Immobilienkauf diskutiert. Von der Bundesregierung wurde nun ein Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht.

BGH prüft den verlängerten Maklervertrag

Der BGH beschäftigt sich gerade mit der Wirksamkeit sogenannter verlängerter Maklerverträge. Geklagt hatte die Sparkasse Waiblingen gegen eine Kundin. Diese hatte die Sparkasse beauftragt, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen und einen entsprechenden Maklervertrag geschlossen, der auf sechs Monate befristet werden sollte. Der Vertrag enthielt aber zusätzlich eine Klausel für einen verlängerten Maklervertrag, wonach sich der Auftrag ohne Kündigung jeweils um drei Monate verlängert. Diese Klausel befand sich zum Teil im Vertrag selbst und zum Teil in einer dazugehörigen Anlage. Die Wohnung wurde am Ende auch verkauft, allerdings nicht mithilfe der Sparkasse, die nun Schadensersatz von der Kundin forderte.

Klausel könnte zu undurchsichtig sein

Der BGH ließ nun in der Verhandlung am 30.01.2020 durchblicken,  Dass eine solche Regelung grundsätzlich zulässig sein könnte. Allerdings müsse der Kunde auf den ersten Blick erkennen können, auf welche Konditionen er sich einlasse, so die Einschätzung des Gerichts. Gerade diese Anforderung könnte aber im vorliegenden Fall nicht erfüllt sein, da sich die vollständige Regelung über die Vereinbarung eines verlängerten Maklervertrages nicht im Maklervertrag selbst, sondern zusätzlich in einer Anlage befand. Ob die Klausel damit für die Kundin zu undurchsichtig und damit unzulässig war, wird der BGH in seinem Urteil festlegen. Dieses wird in den kommenden Wochen erwartet (Az.: I ZR 40/19).

Geplante Neuregelung zur Maklerprovision

Die Zulässigkeit der Vereinbarung eines verlängerten Maklervertrages ist nicht die einzige aktuelle Fragestellung im Maklerrecht. Derzeit diskutieren Politiker auch über Regelungen zur Kostentragung der Maklerprovision beim Immobilienerwerb.

Das bei der Immobilienvermietung einschlägige Bestellerprinzip, wonach derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat, soll es beim Immobilienerwerb nicht geben. Vielmehr plant Bundesjustizministerin Christina Lambrecht, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen sollen. Einen entsprechenden Gesetzesentwurf gibt es bereits. Die Vereinbarung zur Abwälzung der Maklerprovision wäre nach dem Vorschlag zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Makler kritisieren Bestellerprinzip

Für die Immobilienmakler in Deutschland ist der Entwurf ein Teilerfolg. Zwar hätten sie sich grundsätzlich mehr Vertragsfreiheit für die Parteien beim Immobilienerwerb gewünscht. Aber mit der Einführung des Bestellerprinzips auch beim Kauf von Immobilien hätten sie wahrscheinlich weitaus mehr Verluste hinnehmen müssen. Denn Verkäufer von Immobilien könnten sich die kostenpflichtige Auftragserteilung des Maklers sparen wollen, wenn sie die Kosten allein tragen müssen und nicht auf den Käufer übertragen können. Aus Maklersicht wäre dann zu befürchten, dass Immobilienverkäufe künftig vermehrt auf eigene Faust durchgeführt werden. Weiter begrüßen Vertreter der Immobilienbranche, dass der Gesetzesentwurf insoweit keine Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision vorsieht.

Verbraucherschützer hatten sich mehr erhofft

Verhaltener fällt die Reaktion bei Verbraucherschützern aus. Viele hatten auch beim Immobilienerwerb auf die Einführung des Bestellerprinzips gehofft. Daher halten sie den nun veröffentlichten Entwurf für nicht ausreichend, um die Interessen der Verbraucher hinreichend zu schützen. Dennoch begrüßt auch der Verbraucherverband Bundesverband die mit einer klaren Regelung zur Teilung der Maklercourtage einhergehende Transparenz und Rechtssicherheit für den Verbraucher. Weiter gefordert wird dennoch eine generelle Deckelung der Höhe der Maklerkosten und weitere spürbare Entlastungen der Verbraucher beim Immobilienerwerb. Wie die Neuregelung zur Maklerprovision letztlich aussehen wird, bleibt weiter abzuwarten.