Vorkaufsrecht beim Share Deal?

Prüfungspflicht auch bei Übertragung von Grundstücksanteilen

Ein Beitrag von Fiona Schönbohm

Der oberste Bundesgerichtshof hat zwar längst entschieden, dass Anteilsverkäufe grundsätzlich kein Vorkaufsrecht auslösen. Es kann allerdings Ausnahmen geben. Deshalb muss beim Immobilienverkauf durch Anteilsübertragung eine umfängliche Prüfung durch die Behörde erfolgen, die mit Auskunftspflichten der Betroffenen korrespondieren. Das entschied jedenfalls jüngst das Verwaltungsgericht (VG) Berlin.

Anteilsübertragung einer Berliner Immobiliengesellschaft

In dem zugrunde liegenden Fall hielt die Antragstellerin als Gesellschafterin 89,9 % zweier Grundstücksgesellschaften. Die verbleibenden 10,1% der Gesellschaftsanteile erwarb eine andere Gesellschaft (sogenannter Share Deal).

Im Eigentum der Antragstellerin standen auch zwei Grundstücke in Berlin Neukölln, die in einem sogenannten „Milieuschutzgebiet“ liegen. Für diese Grundstücke besteht im Verkaufsfalle ein Vorkaufsrecht des Bezirks.

Nachdem das Bezirksamt von dem geplantem Anteilsverkauf erfahren hatte, gab sie der Antragstellerin mit sofort vollziehbaren Bescheid auf, die vollständigen notariellen Unterlagen zum Share Deal zwecks Prüfung eines Vorkaufsfalles vorzulegen.

Vorkaufsrecht beim Share Deal

Gegen den Bescheid wandte sich die Antragstellerin im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. Sie berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach bei einem Share Deal beim Immobilienkauf ein Vorkaufsrecht nicht entstünde.

Das VG Berlin lehnte den Antrag indes ab. Zwar löse der Share Deal grundsätzlich kein Vorkaufsrecht aus. Es gäbe aber Ausnahmen, insbesondere dann, wenn die Vertragsgestaltung im Einzelfall einem Kauf so nahe käme, dass ein Umgehungsgeschäft vorliege. Wird ein Umgehungsgeschäft bejaht, wird dadurch ein Vorkaufsrecht ausnahmsweise ausgelöst.

Untersuchung durch die Behörde

Rechtsfolge bei Möglichkeit eines Vorkaufsfalles ist auf verwaltungsrechtlicher Ebene die behördliche Ermittlungs- und Untersuchungspflicht. Zu diesem Zweck darf sie insbesondere die Tatsachengrundlagen für ihre Prüfung umfänglich ermitteln – und die dem Vorgang zugrunde liegenden Verträge und Dokumente herausverlangen.

Für Gesellschafter von Immobiliengesellschaften hat das Urteil gerade in Berlin oder Hamburg, wo ein Vorkaufsrecht der Stadt häufig vertraglich vereinbart wird, direkte rechtliche Konsequenzen. Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen muss die Auskunftspflicht gegenüber dem Bezirk unbedingt beachtet werden.