„Sharing is caring?“ - Immobilienrechtliche Fragen zur Zweckentfremdung von Wohnraum

Immobilienrechtliche Fragen zur Zweckentfremdung von Wohnraum    

Ein Beitrag von Desiree Szitnick

Die Schattenseiten der privaten Vermietung von Wohnraum an Feriengäste sind in der Metropole Berlin längst angekommen. Mit einer weiteren Verschärfung des Immobilienrechts durch das Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes wurden nun die Genehmigungsvoraussetzungen für private Ferienwohnungen in der Hauptstadt weiter angezogen.

Vermietung soll keinen wirtschaftlichen Anreiz mehr bieten

Mittlerweile kann man so ziemlich alles mit anderen teilen, ob nun das Auto, Fahrräder oder die eigene Wohnung. Dabei bringt die Vermietung der eigenen Wohnung, während man selbst im Urlaub ist, viele Vorteile mit sich. Zum Problem wird es aber dann, wenn Wohnungen nicht nur einige Tage im Jahr in fremde Hände gegeben werden, sondern reihenweise „private“ Immobilien zum Zweck der Vermietung an Touristen angemietet werden, ohne dass tatsächlich dort jemand dauerhaft wohnt. Die Vermietung als Privatperson spart den Betreibern dann unangenehmen bürokratischen Aufwand. Im Gegenzug sehen sich Hoteliers und gewerbliche Vermieter in ihrem Geschäft bedroht und wer wirklich eine Wohnung sucht, der findet häufig vor lauter privaten Ferienwohnungen keine mehr.

Die Politik hat sich mittlerweile diesem Problem angenommen, um das illegale Geschäft mit den Ferienwohnungen einzudämmen. Seitdem bestimmen Gesetze, wie das Berliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetz, die strengen Voraussetzungen an die Vermietung von Wohnraum für Feriengäste.

Gesetzesverschärfungen soll Wohnungsmarkt entspannen

In diesem Jahr wurden die Bestimmungen von dem Berliner Landesgesetzgeber noch einmal weiter verschärft. Seitdem ist eine Vermietung von Nebenwohnungen auf eine Höchstgrenze von 90 Tagen im Jahr begrenzt. Vollkommen ausgeschlossen ist eine Genehmigungserteilung dann, wenn der Vermieter neben der vermieteten noch eine weitere Wohnung ebenfalls in Berlin hat. In diesem Fall soll es auch keine Ausnahmegenehmigung mehr geben. Wer also mehrere Wohnungen in Berlin hat, der soll gerade keine wirtschaftlichen Nutzen durch eine private Vermietung an Touristen mehr ziehen. Berlin hat der Zweckentfremdung von Wohnraum nun endgültig den Kampf angesagt.

VG Berlin bestätigt fehlende Genehmigungsvoraussetzungen

Dies bestätigen auch zwei aktuelle Entscheidungen des Verwaltungsgerichtes in Berlin (Urteil v. 17.10.2018; Az.: VG 6 K 666.17 und VG 6 K 537.17). Dort hatten zwei Kläger gegen die ihnen gegenüber nicht erteilte Ausnahmegenehmigung geklagt – allerdings ohne Erfolg.
Eine Vermietung an Familienangehörige sei danach erlaubnisfrei möglich. Die unterlassene Genehmigung zur Vermietung an Feriengäste sei dagegen rechtens gewesen. Ein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung für 90 Tage im Jahr bestehe laut der Richter in diesen Fällen schon deshalb nicht, da die Kläger bereits eine Haupt-bzw. eine weitere Nebenwohnung in Berlin hätten. Damit seien sie von der Erteilung einer Genehmigung ausgeschlossen.

Ein Verstoß gegen das Eigentumsgrundrecht, dem Vertrauensschutz oder den Gleichheitssatz verneinte die Richter. Allerdings steht den Klägern der Weg zum Oberverwaltungsgericht frei. Es bleibt abzuwarten, ob sie diese Möglichkeit wahrnehmen und ob auch die Richter dort von einer Verfassungsmäßigkeit der strengeren Genehmigungsvoraussetzungen ausgehen.

In jedem Fall zeigen die Entwicklungen im Immobilienrecht, dass versucht wird, auf die Wohnungsnot in Ballungsgebieten wie Hamburg, Berlin oder München eine Antwort zu finden.