Rücktritt vom französischen Vorvertrag

Makler und Notare sind verpflichtet die Unterschrift der Käufer zu kontrollieren

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Dr. Cécile Walzer

Nachdem die Parteien eines Vorvertrages, den sogenannten „compromis de vente“ unterzeichnet haben, steht dem Käufer eine Rücktrittsfrist von 10 Tagen zu. Diese Frist beginnt allerdings erst dann zu laufen, wenn ihm der Vorvertrag wirksam ausgehändigt oder per Einschreiben zugestellt wurde.

Prüft der Makler die Wirksamkeit der Unterschrift der Käufer auf der Empfangsbestätigung nicht, haftet dieser für das Nichtzustandekommen des Immobilienkaufvertrages.

Der Ausgangsfall: Rücktritt vom Kaufvertrag und Streit um Strafzahlung

In dem Fall den die Cour d´Appel von Riom zu entscheiden hatte, hatten die Verkäufer dem Verkauf ihrer Immobilie an ein Ehepaar zugestimmt. Käufer und Verkäufer unterzeichneten den Vorvertrag.

Wie das französische Immobilienrecht es vorsieht, wurde dieser Vorvertrag sodann den Käufern jeweils einzeln – also dem Ehemann und der Ehefrau –per Einschreiben zugestellt. Da die Ehefrau nicht anwesend war unterzeichnete der Ehemann die Empfangsbestätigung des an die Ehefrau adressierten Vorvertrages selbst. Dabei machte er nicht kenntlich, dass er für seine Ehefrau unterzeichnete. Er versah die Empfangsbestätigung weder mit seinen Namen und Vornamen noch mit einem Hinweis auf eine mögliche Vertretung.

In der Zwischenzeit hatten die Käufer Schwierigkeiten mit ihrer Finanzierung bekommen. Sie teilten den Verkäufern mit, nicht mehr am Kauf festhalten zu wollen.

Die Verkäufer wiesen die Käufer daraufhin auf ihren Anspruch auf Zahlung der im Vorvertrag vereinbarten Strafzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises hin und machten für die Zahlung sowohl die Käufer als auch den Immobilienmakler haftbar.

Das Berufungsgericht stellt fest: keine wirksame Zustellung

Das französische Berufungsgericht hat festgestellt, dass der Vorvertrag nicht wirksam an die Ehefrau zugestellt wurde, denn es fehlte an einer wirksamen und offengelegten Vertretung der Ehefrau durch den Ehemann. Mangels wirksamer Zustellung hatte die zehntägige Rücktrittsfrist, die einen Tag nach Erhalt des Einschreibens zu laufen begonnen hätte, gar nicht angefangen zu laufen. Der Ehefrau stand ihr Rücktrittsrecht nach wie vor zu, so dass der Vorvertrag annulliert werden konnte.

Das Gericht verneinte die Haftung des Immobilienverwalters für das Nichtzustandekommen des Vorvertrages. Dieser habe nicht die Pflicht die Gültigkeit der Unterschrift der Parteien auf der Empfangsbestätigung des Einschreibens zu überprüfen.

Die Verkäufer akzeptierten das Urteil des Berufungsgerichtes nicht und wandten sich sodann an die Cour de Cassation. Sie argumentierten, dass es ausreiche, dass die Rücktrittsfrist gegenüber dem Ehemann ausgelöst worden war und, dass der Makler seine Prüfpflicht im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufes verletzt hatte.

Cour de Cassation bestätigt die Entscheidung und nimmt Makler und Notare in die Pflicht

Das höchste französische Gericht bestätigte, dass die Zustellung an die Ehefrau nicht wirksam erfolgt war und, dass ihr Rücktrittsrecht nicht zu laufen begonnen hatte. Die Zustellung des Vorvertrages würde die Frist nur dann wirksam in Gang bringen, wenn der Empfänger selbst oder ein Bevollmächtigter den Empfang quittieren würde.

Außerdem stellte die Cour de Cassation im Gegensatz zum Berufungsgericht fest, dass der Verwalter sehr wohl seine Prüfplicht verletzt hatte. Ihm obliege die Pflicht die Wirksamkeit der Unterschrift der Käufer auf der Empfangsbestätigung zu überprüfen.

Anzumerken ist, dass diese Kontrollpflicht auch einen Notar trifft, der die Unterzeichnung des Vorvertrages betreut und somit für die Zustellung des Vorvertrages zuständig war. Ebenso wie der Makler ist der Notar verpflichtet den Käufer (beziehungsweise die Parteien) darauf hinzuweisen, dass die Rücktrittsfrist nicht ausgelöst wurde und der Käufer entweder vom Vorvertrag zurücktreten oder durch die Beurkundung des Hauptvertrages auf sein Rücktrittsrecht verzichten kann.