Immobilienkauf als GbR
Interessante Gestaltung für Unternehmer(-Familien)
Ehepaare, gerade wenn einer oder beide der Ehepartner in haftungsrelevanten Gefilden (z.B. Geschäftsführung; Vorstand) tätig ist, sollten vor dem gemeinsam Kauf einer Immobilie Beratung einholen, um im Fall der Fälle nicht das Eigenheim komplett zu verlieren. Dies ist möglich, wenn sich die Käufer zu einer Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen tun. Dies können auch Eheleute tun.
Eigentümerin des Grundstücks wird also eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Gesellschaftsvertrag dieser Immobilien-GbR müsste unter anderem geregelt werden ob und unter welchen Bedingungen Gesellschaftsanteile an Dritte verkauft werden dürfen (Vorkaufsrechte; Mitverkaufsrechte). Weiter ist unbedingt daran zu denken, ob Gesellschaftsanteile vererblich sein sollen oder nicht. Es wäre juristisch möglich, die Vererbbarkeit auszuschließen und sogar die Abfindung im Todesfall an die Hinterbliebenen auszuschließen.
Immobilienübertragungen ohne Grunderwerbsteuer
Aus Sicht des Grunderwerbssteuergesetzes bietet die GbR den Vorteil, dass Gesellschaftsanteile unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei unter den Gesellschaftern hin- und her bewegt werden können. Besondere Aufmerksamkeit ist gefordert hinsichtlich eines von dem Grundbuchamt akzeptierten Existenznachweises der GbR.
Anders als etwa bei Kapitalgesellschaften (GmbH; AG) gibt es kein öffentliches Register für die GbR. Hier müssten alle Mitglieder der GbR den Kaufvertrag unterzeichnen oder mittels beglaubigter Vollmacht jemandem Vollmacht für den Kauf einer Immobilie erteilen.
Asset Protection durch besseren Vollstreckungsschutz
Ein wesentlicher Vorteil der Grundstücks-GbR gegenüber der schlichten Grundstücksgemeinschaft (sog. Miteigentümergemeinschaft) ist der höhere Grad an Vollstreckungsschutz. Die Grundstücks-GbR sollte daher auch aus Erwägungen des Vermögensschutzes (asset protection) bei der Anschaffung eines Familieneigenheims immer als relevante Option geprüft werden. Wird ein Grundstück über eine GbR gehalten, so ist der Vollstreckungsgegenstand in den der Gläubiger eines Gesellschafters vollstreckt, nicht das Grundstück selbst, sondern „nur“ der Gesellschaftsanteil des betroffenen Gesellschafters. Der Gläubiger könnte den Gesellschaftsanteil des Schuldners pfänden. Es entstünde eine Gesellschaft zwischen Fremden, eine sehr unangenehme Vorstellung, gerade wenn das Familieneigenheim betroffen ist.
Der Gläubiger hat sogar ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und kann nach § 725 BGB die GbR kündigen, mit der Folge, dass das Vermögen der Gesellschaft, also die Immobilie, zwangsversteigert wird. Schutz vor Vollstreckungsmaßnahmen kann dadurch erreicht werden, dass ein Gesellschafter, der insolvent wird oder dessen Gläubiger in den Gesellschaftsanteil vollstrecken, aus der Gesellschaft ausscheidet, soweit nicht die Vollstreckung binnen einer gewissen Frist wieder aufgehoben wird (sog. Ausschlussklausel). Das Gesellschaftsvermögen wächst dann automatisch den übrigen Gesellschaftern an und bleibt damit dem Zugriff des Gläubigers entzogen.
Beeinflussung der Abfindung zu Lasten der Gläubiger
Der vollstreckende Gläubiger erhält freilich eine Abfindungszahlung in Höhe des Verkehrswertes des eingezogenen Gesellschaftsanteils. Die Gesellschafter haben die Möglichkeit, die Berechnung und Höhe des Verkehrswertes wesentlich im Gesellschaftsvertrag zu beeinflussen. Rechtlich zulässig ist eine solche Ausschlussklausel jedoch nur, wenn im Gesellschaftsvertrag eine ausreichende Abfindung vereinbart ist. Diese Abfindung kann der Höhe nach auf etwa 50 bis 60 Prozent des Verkehrswerts des Gesellschaftsanteils beschränkt werden.
Die Pfändung durch den Gläubiger wird dadurch unattraktiv. Eine weitere Stellschrauben zum Schutz des Familieneigenheims und der Liquidität ist es, die Zahlung der Abfindung über einen möglichst langen Zeitraum zu strecken (Ratenzahlung über mehrere, z.B. 5 Jahre). Es hat sich gezeigt: Es muss nicht immer Miteigentum sein. Es lohnt sich, gerade mit Blick auf den Schutz des Eigenheims, über den Grundstückskauf als GbR nachzudenken.
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