Grunderwerbsteuer bei Rückerwerb

Nachträglicher Wegfall der Steuer bei Rückerwerben

Ein Beitrag von Rechtsanwalt und Steuerberater Dirk Mahler

Die Grunderwerbsteuer wird bei der Rückabwicklung einer Veräußerung eines Grundstückes in bestimmten Fällen nicht festgesetzt, beziehungsweise ein bereits bestehender Bescheid wird nachträglich aufgehoben. § 16 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt dies für Fälle, in welchen die Erwerbsvorgänge vor der Eigentumsübertragung rückgängig gemacht werden. § 16 Abs. 2 GrEStG betrifft Fälle, in denen der neue Eigentümer im Grundbuch bereits eingetragen ist.

Wird ein bereits verkauftes Grundstück an den früheren Eigentümer wieder zurück veräußert, darf seit der ursprünglichen Veräußerung ein Zeitraum von maximal zwei Jahren vergangen sein.

§ 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG lautet:

"Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang stattfindet. Ist für den Rückerwerb eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich, so muss innerhalb der Frist die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch beantragt werden."

Die Grunderwerbsteuer ist seit ihrer Einführung auf immer weitere Anschaffungsvorgänge ausgeweitet. Dieser unterliegt nunmehr nicht nur die einfache Veräußerung eines Grundstückes, sondern auch bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge sind steuerbar, soweit die betroffenen Gesellschaften Grundbesitz halten (§ 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG).

Lange war umstritten, ob die zitierte Regelung des § 16 auch für gesellschaftsrechtliche Übertragungen gilt oder nicht. Eine solche steuerpflichtige Übertragung ist beispielsweise dann gegeben, wenn durch die Übertragung von Geschäftsanteilen eines grundbesitzenden Unternehmens mehr als 95 Prozent der Anteile an der Gesellschaft einem Gesellschafter zuzurechnen sind (sogenannte Anteilsvereinigung in einer Hand).

BFH: Die Steuerbefreiung ist über den Wortlaut hinaus auch auf gesellschaftsrechtliche Übertragungen anwendbar

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Fall (Urteil v. 20.2.2019 – II R 27/16) nunmehr daran erinnert, dass die Steuerbefreiungsvorschrift weit auszulegen ist und auch bei Übertragungen im Bereich des Gesellschaftsrechts Anwendung findet. Für die Frage der Steuerbefreiung kommt es demnach grundsätzlich auch nicht darauf an, ob die erste Übertragung steuerbar war oder nicht.

In solchen Fällen ist jedoch stets genau zu klären, wem das Grundstück zu welchem Zeitpunkt zuzurechnen war. Für den Steuerbefreiungstatbestand der Rückabwicklung muss das betreffende Grundstück zumindest für die Dauer einer logischen Sekunde dem jeweiligen Veräußerer zuzurechnen gewesen sein. Fehlt es hieran – wie in dem jetzt zu entscheidenden Fall – liegt insoweit keine steuerfreie Rückübertragung, sondern ein steuerpflichtiger Ersterwerb vor.