Gewährleistung bei Immobilientransaktionen

Rücktrittsrecht beim Schädlingsbefall

Ein Beitrag von Danny Böhm

Ob Altbau oder Neubau - Pfusch und Mängel sind der häufigste Anstoß bei immobilienrechtlichen Konflikten. Ein Gericht musste nun Stellung zu den Ansprüchen beim Kauf eines mit Schädlingen befallenen Fachwerkhauses entscheiden. Die Gewährleistung war allerdings vertraglich ausgeschlossen. Da war wohl der Wurm drin oder?

Das riecht nach einer faulen Angelegenheit

Vom Verkäufer erwarb der Käufer ein Fachwerkhaus. In seiner Baustruktur war es von Insekten und Pilzen befallen. Nachdem er festgestellt hatte, dass die Balken des Gebäudes mit Schädlingen befallen waren, verlangte er vom Verkäufer den Kaufpreis zurück. Diesem Begehren stand allerdings der Gewährleistungsausschluss entgegen. Wegen Zahlungsunwilligkeit des Verkäufers zog der Käufer vor Gericht.

Anfang November entschied das Oberlandesgericht Braunschweig (Az.: 9U 51/17), dass der Kaufpreis zurückgezahlt werden müsse. Der Käufer wurde nicht über den massiven Schädlingsbefall informiert. Keinen Unterschied mache es, dass der Käufer nicht nach möglichen Mängeln gefragt hatte. Als Käufer erwarte man bei einem Haus eine solide Bausubstanz.

Schlupflöcher im Immobilienrecht erlauben keine Dreistigkeit       

Die Haftung für Mängel kann grundsätzlich im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen werden. Dies sei dann nicht der Fall, wenn der Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde. Dann müsste er den Mangel kennen oder ihn zumindest für möglich halten. Nach Ansicht des Gerichts habe der Verkäufer sogar Maßnahmen zur Schädlingsbeseitigung in die Wege geleitet. Am Gebäude wurde an der Fassade und an den Fachbalken Verfüllungen vorgenommen. Zur effektiven Schädlingsbeseitigung reichten diese allerdings nicht aus. Insoweit musste mit einem weiterhin vorhandenen Schädlingsbefall zu rechnen sein.

Der Anspruch des Käufers sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er die Schädlingsbeseitigung auch mithilfe der Bohrlöcher selbst hätte durchführen können. Die Offenbarungspflicht betritt nicht offensichtliche Mängel und bezieht sich nur auf verborgene Mängel. Hier hatte der Käufer keine Kenntnis darüber, dass der Schädlingsbefall rund 15 Jahre andauerte. Darüber hätte ihn der Verkäufer informieren müssen.

Die Wahrheit kommt immer ans Licht – auch trotz des neuen Anstrichs

Beim Immobilienkauf- und Verkauf ist daher mit Mängeln besondere Vorsicht geboten. Werden Ungereimtheiten nicht im Vertrag aufgenommen, kann dies den Verkauf nachhaltig gefährden. Schädlingsbefall muss daher genau dokumentiert und aufgezeichnet werden.

Letztlich sei noch darauf zu verweisen, dass bei einem Hauskauf regelmäßig große Werte den Besitzer wechseln und dass - schneller als man denkt - auch mal ein Betrugsverdacht im Raum steht.