Familienheim auch bei Vermietung steuerfrei?

Das Familienheim ist die “Heilige Kuh” wenn es um die Erbschaftsteuer geht. Vertreter aus CDU und CSU finden die Erbschaftsteuer für Eigenheime zu hoch. die Leute hätten Angst davor, Immobilien nicht vererben zu können, "weil ihnen der Staat zu tief in die Tasche greift. Was ist dran an dieser Annahme und wie realistisch sind Steuererleichterungen für das Eigenheim?

Die aktuelle Regelung zum Familienheim

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz spricht nicht vom Eigenheim, sondern vom Familienheim, meint aber auch eine vom Eigentümer selbst bewohnte Immobilie. Für solche Familienheime gibt es schon heute eine umfassende Steuerbefreiung. Gemäß § 13 Absatz 1 Nr. 4 b. und c. ErbStG können zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien steuerfrei vererbt werden, wenn sie von einem erbenden Ehegatten oder Kind 10 Jahre weiter bewohnt werden.

Diese Steuererleichterung kann aber faktisch von vielen Erben nicht in Anspruch genommen werden, weil eine dauerhafte Nutzung für sie nicht möglich oder zweckmäßig ist. Die Rechtsprechung ist hier recht streng und lässt nur bei zwingenden Gründen Ausnahmen zu. Zieht ein Kind zum Beispiel deshalb nicht in das Elternhaus ein, weil es schon lange in einer anderen Gegend lebt und arbeitet oder weil die Immobilie nicht gut zu den eigenen Wohnbedürfnissen passt, greift die Steuerbefreiung nicht.

Selbst genutzt oder vermietet

Diesen Erben will die Union entgegenkommen, indem sie nicht nur die Selbstnutzung privilegiert, sondern auch die Vermietung. Wer also in ein von den Eltern oder Ehegatten geerbtes Familienheim nicht selbst einzieht, es aber 10 Jahre nicht verkauft und es stattdessen vermietet, soll hinsichtlich der Immobilie in der Erbschaft steuerfrei bleiben. Derzeit gibt es für vermietete Wohnimmobilien lediglich einen Abschlag auf der Bewertungsebene in Höhe von 10 Prozent. 

Was wird wohl das Bundesverfassungsgericht dazu sagen?

Doch was wird das Bundesverfassungsgericht wohl von so einer Erweiterung der Steuerbefreiung für Familienheime halten. Jede Ausnahme bei der Erbschaftsteuer muss schließlich mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar sein. Die Steuerbefreiung des Familienheims wurde einst abgesegnet, weil sie dem Schutz des Familiengebrauchsvermögens dient und den familiären Nutzungs- und Funktionszusammenhang erhalten soll. Ob der Erhalt des familiären Lebensraums auch bei einer bloßen vermietung der Familienimmobilie erreicht wird, dürfte mehr als fraglich sein. 

Alternative Reformen bei der Vererbung des Familienheims

Solche verfassungsrechtlichen Bedenken bei der macht man sich bei der CDU/CSU bei der Neuregelung der Erbschaftsteuer für Immobilien bisher vermutlich noch nicht. Wohl wissend, dass es auch nach der kommenden Bundestagswahl keine leichte Regierungsbildung wird, kann ohnehin jede Partei fast alles fordern, um es dann in Koalitionsverhandlungen wieder aufzugeben. Es wird jedenfalls ausreichend Gelegenheit für steuerpolitische Kompromisse geben, die dann tatsächlich auch rechtlich besser umsetzbar sein könnten. Vielleicht gibt es dann beim Familienheim statt einer Reform ein Reförmchen. Hier ein paar Ideen:

• Die Flächenbegrenzung von 200 qm für erbende Kinder wird erhöhtl
• Die zwingenden Gründe für ein “Nichtbewohnen” der Erben werden konkretisiert und erweitert.
• Die Frist für den Einzug der Erben wird gesetzlich auf 1 Jahr festgesetzt.
• Der Bewertungsabschlag für vermietete Immobilien wird im Falle des Familienheims auf 20 Prozent erhöht.