Erhöhung der Erbschaftsteuer für Immobilien?

Übermorgen, am 14. Oktober 2022, steht im Bundestag das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022; 20/3879) auf der Tagesordnung. Nach der ersten Lesung landet der Entwurf in den Ausschüssen. Für Aufregung sorgen vor allem die umfangreichen Änderungen im Bewertungsgesetz. Diese könnten zu einer Erhöhung der Erbschaftsteuer für Immobilien von 20, 30 oder gar 50 Prozent führen..

Überblick über die Änderungen im Bewertungsgesetz

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) selbst wird zwar nicht angetastet. Das Bewertungsgesetz ist jedoch ein wichtiger Bestandteil für die Besteuerung von Immobilien im Erbfall. Schließlich versucht der Gesetzgeber - seit er vom Bundesverfassungsgericht dazu gezwungen wurde - eine Besteuerung von Grundbesitz zum tatsächlichen Verkehrswert zu gewährleisten. Das Bewertungsgesetz gibt diesbezüglich vereinfachte Wertermittlungsverfahren für bestimmte Immobilienkategorien vor.

Nun sollen im Bewertungsgesetz insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien etc.) an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) angepasst werden. Dabei soll sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf der Grundlage der ImmoWertV ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität weiterhin bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer sachgerecht angewendet werden können.

• Ein wichtiger wertbildender Faktor für Immobilien ist der Liegenschaftszinssatz. Er drückt die marktübliche Verzinsung des Verkehrswerts des Grundbesitzes aus. Der Entwurf des Jahressteuergesetzes sieht vor, dass der Liegenschaftszinssatz für Mietwohngrundstücke dort, wo er nicht vom Gutachterausschuss festgesetzt ist, von bisher 5% auf nunmehr 3,5% fällt. Durch diesen niedrigeren Zinssatz erhöht sich der steuerliche Ertragswert der Immobilie.
• Bewirtschaftungskosten mindern bei vermieteten Immobilien den Ertragswert. Für diese soll es ab Anfang 2023 nur noch feste Sätze je vermieteter Wohneinheit hinsichtlich der Verwaltungskosten und feste Quadratmeter-Pauschalen hinsichtlich der Instandhaltung geben. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Abzug der Bewirtschaftungskosten geringer als bisher ausfällt, was im Ergebnis eine Erhöhung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer bedeuten kann.
• Das Sachwertverfahren ist bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer einschlägig, wenn durch die örtlichen Gutachterausschüsse keine Vergleichswerte ermittelt werden bzw. herangezogen werden können. In der geplanten Fassung soll das Bewertungsgesetz künftig "Regionalfaktoren" berücksichtigen, die Baukostenunterschiede innerhalb Deutschlands abbilden.
• Ebenfalls Bestandteil des Sachwertverfahrens sind die sogenannten Wertzahlen. Sie kommen zur Anwendung, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Sachwertfaktor ausweist. Die Wertzahlen sollen laut Gesetzentwurf an das aktuelle Marktniveau angepasst werden. Auch das kann im Einzelfall die Erbschaftssteuer erhöhen.

Steigt die Erbschaftsteuer wirklich?

Die genannten Änderungen kommen nicht so überraschend, wie jetzt vielfach beklagt wird. Da sie darauf zielen, die Immobilien-Steuerwerte für Erbschaften und Schenkungen an die tatsächlichen Marktwerte anzupassen, sind sie rechtlich sogar geboten. Sonst ist es nur eine Frage der Zeit, bis eine etwaige Bevorzugung von Grundbesitz gegenüber anderen Vermögensarten bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer beim Bundesverfassungsgericht landet und damit das anstößt, was der Gesetzgeber nun selbst initiiert.

Es bleibt aber abzuwarten, welche Änderungen in welcher Form tatsächlich als Gesetz in Kraft treten und wie diese sich dann ganz konkret auf die steuerliche Wertermittlung auswirken.

Welche Immobilien sind (nicht) betroffen?

Eigentümer von Immobilien sollten jedenfalls nicht vorschnell zum Notar laufen, und schnell noch das Haus oder die Eigentumswohnung auf die Kinder übertragen. Bei vielen Immobilien - gerade in Ballungsräumen - wird es keine Erhöhung der Steuerwerte geben. Hier liegt der Liegenschaftszinssatz bereits heute sogar unter 3,5%. Auch gibt es in Metropolen in aller Regel Vergleichswerte, die für die Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer herangezogen werden und es gar nicht zur Anwendung des Sachwertverfahrens kommt. Und selbst wenn hier einmal doch mal der Sachwert herangezogen wird, so gibt es regelmäßig Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse, sodass es auf die gesetzlichen Wertezahlen nicht ankommt.

Im Zweifel wird es dann - wie bisher - auf den Steuerberater bzw. Steueranwalt ankommen, der die Erbschaftsteuererklärung anfertigt und versucht, einen möglich niedrigen Wert gegenüber dem Finanzamt darzulegen - losgelöst von den pauschalen Bewertungsmethoden der Finanzverwaltung und gegebenenfall auch mit einem Wertgutachten. So ist es bisher auch bei der Erbschaftsteuer für Immobilien.

Viele Immobilien-Erbschaften bleiben ohnehin steuerfrei, weil sie entweder unter den persönlichen Freibeträgen naher Angehöriger liegen, es sich um ein Familienheim handelt, das von der Erbschaftsteuer befreit ist oder aber um Anteile an sogenannten Wohnungsunternehmen, die in den Genuss der Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen kommen.

Die Vorabfassung des Gesetzenwurfs der Bundesregierung finden Sie hier: Jahressteuergesetz 2022