Die „promesse unilatérale de vente“

Ein bindendes Versprechen für den Immobilienverkäufer

In ihrem Urteil vom 23 Juni 2021 hat die dritte Kammer der Cour de cassation, welches das höchste französische Gericht ist, entschieden, dass die verkaufende Partei, nach der Abgabe eines Verkaufsversprechens im Rahmen einer „promesse unilatérale de vente“ an dieses Versprechen gebunden ist. Der Käufer hat nunmehr die Möglichkeit die Durchführung des Hauptvertrages gerichtlich durchzusetzen.

Was ist eine „promesse unilaterale de vente“?

Die sogenannte „promesse unilaterale de vente „ ist ein Vorvertrag zwischen einem Verkäufer und einem potentiellen Käufer nachdem sich diese über den Preis und die Bedingungen eines Immobilienkaufes nach französischem Immobilienrecht geeinigt haben.  Die Parteien dieses Vorvertrages werden „Promettant“, also die versprechende Partei und „bénéficiaire“, also Begünstigter genannt.

Es handelt sich um einen asymmetrischen Vertrag. Denn dem begünstigten Käufer steht es innerhalb einer festgelegten Frist zu, seine Kaufoption geltend zu machen und die Immobilie zu erwerben. Innerhalb dieser Frist darf der versprechende Verkäufer sich nicht anderweitig verpflichten. Hierfür zahlt der Käufer eine „Stillhaltegarantie“. Wir die Option nicht gezogen und entscheidet sich der Käufer also gegen einen Kauf, steht diese Stillhaltegarantie dem Verkäufer als Entschädigung zu.

Sofern die Kaufoption gezogen wird, beurkunden die Parteien den Hauptvertrag in dessen Rahmen Eigentum und Besitz auf den Käufer übergehen und der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird.

Ehepaar tritt nach Scheidung vom Vorvertrag zurück

Ein Ehepaar hatte mit einer Käuferpartei eine „promesse unilaterale de vente“ also einen Vorvertrag über den Verkauf eines Hauses geschlossen. Aufgrund ihrer Scheidung war das Ehepaar jedoch vom Vorvertrag zurückgetreten, bevor die Käufer ihre Option gezogen hatten.

Ungeachtet des Rücktritts haben die Käufer von ihrer Kaufoption fristgerecht Gebrauch gemacht und haben daraufhin die Verkäufer gerichtlich aufgefordert den Hauptvertrag zu beurkunden und ihnen die Immobilie zu übereignen.

Die cour de cassation hat mit ihrer Entscheidung eine klare Abkehr von ihrer bisherigen Rechtsprechung beschlossen.

Bislang wurde den Käufern die Möglichkeit einer gerichtlichen Durchsetzung ihres Kaufanspruchs verwehrt. Die Gerichte argumentierten damit, dass mit dem Rücktritt des Verkäufers noch bevor der Käufer seine Kaufoption gezogen habe, an einem gegenseitigem Kauf- beziehungsweise Verkaufswillen fehle und somit kein Vertrag zustande kommen sei der gerichtlich durchsetzt werden könne.

Dem Käufer standen nach der bisherigen Rechtsprechunglediglich Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer zu.

Wann kann man nach französischem Immobilienrecht (nicht) vom Kauf zurücktreten?

Mit ihrem Urteil vom 23. Juni 2021 hat dritte Kammer der Cour de Kassation nun ausdrücklich festgehalten, dass der Rücktritt des Verkäufers an sich kein Grund für das Nichtzustandekommen des Kaufvertrages sein könne. Mit der Abgabe seines Verkaufsversprechens bei Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet sich der Verkäufer abschließend zur Veräußerung der Immobilie. Wenn der Käufer sich also entscheidet das Objekt zu erwerben und die Option zieht, liegt bereits ein gültiger Vertrag vor, der gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Eine Ausnahme dieses neuen Grundsatzes besteht allerdings, so das Gericht, wenn die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Vertragliche Umgehungsmöglichkeiten

Das Urteil der Cour de cassation bietet eine gewisse Flexibilität bei der Gestaltung der Vorverträge. Den Parteien bleibt es unbenommen die Folgen des Rücktritts des Verkäufers festzulegen. Sie können somit durchaus vereinbaren, dass der Verkäufer im Falle seines Rücktritts nicht gerichtlich zum Verkauf gezwungen werden kann und lediglich Schadensersatzansprüche leisten muss.

Im Ergebnis ist der Grundsatz eines „promesse unilaterale de Vente“ anders als vor diesem Urteil nunmehr, dass der Verkäufer trotz seines Rücktritts im Rahmen der Optionsfrist gerichtlich zum Verkauf gezwungen werden kann. Allein eine Klausel im Vorvertrag, wonach lediglich Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, kann dem Verkäufer nun Abhilfe schaffen.