Steuerfalle Ferienimmobilie

Eigentümer eines Ferienhauses drohen erhebliche Steuernachzahlungen und sogar der Vorwurf der Steuerhinterziehung, wenn sie ihr Ferienhaus nicht direkt im Eigentum, sondern über eine Gesellschaft (zum Beispiel eine spanische S.L oder eine luxemburgische SARL) bzw. Stiftung halten.

Solche indirekt gehaltenen Ferienhäuser findet man häufig in Spanien (die Finca auf Mallorca) aber auch bei den Ferienhäusern mit Blick auf den Gardasee in Italien, aber auch in vielen anderen Stellen wo es schön ist. Eine solche Erwerbsstruktur wurde teilweise bereits von den Verkäufern vorgegeben und sind in diesen Ländern auch üblich, die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft wurde aber auch gerade von deutschsprachigen Beratern im Ausland empfohlen um vermögensteuerliche und erbschaftssteuerliche Nachteile oder wie zum Beispiel in Spanien die sogenannte „Plusvalia“ ( eine kommunale Wertzuwachssteuer) zu vermeiden. Mit der Kapitalgesellschaft wurde dann vereinbart, dass das Ferienhaus mietfrei überlassen wird und nur die laufenden Kosten zu tragen sind.

Verdeckte Gewinnausschüttungen steuerpflichtig

Jahrelang wurde dabei ignoriert, dass es sich bei der unentgeltlichen Überlassung durch eine Kapitalgesellschaft um eine sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung handelt, die durch den Gesellschafter in Deutschland zu besteuern sein könnte. Inzwischen hat aber auch der Bundesfinanzgerichtshof (BFH) als höchstes deutsches Gericht für Steuerrecht entschieden, dass die mietfreie Nutzung eine verdeckte Gewinnausschüttung ist. Die Höhe der Gewinnausschüttung bemisst sich nach der Höhe des Mietwerts der Ferienhauses. Dazu kommt, dass viele Eigentümer ihre Immobiliengesellschaft nicht mit Eigenkapital finanziell ausgestattet haben, sondern ein der Gesellschaft ein Darlehen zum Erwerb des Ferienhauses gewährt haben.

"Luxemburg-Gestaltungen" & Steuerhinterziehung

Gerade bei Strukturen über Luxemburg können in diesen Fällen noch Spezialvorschriften des Außensteuergesetzes zu ganz erheblichen fiktiven in Deutschland zu versteuernden Erträge führen. Die Gestaltung über eine ausländische Kapitalgesellschaft führt spätestens dann zu hohen zu versteuernden fiktiven Einkommen.

Es drohen aber nicht nur hohe Steuernachforderungen. Immobilieneigentümer können sich auch dem Vorwurf der Steuerhinterziehung (§ 371 Abgabenordnung) ausgesetzt sehen. Wer die heutige Rechtslage kennt, würde vorsätzlich handeln wenn er weiterhin die verdeckten Gewinnausschüttungen in seiner Steuererklärung nicht angibt und auf vergangene Jahre gemäß 153 Abgabenordnung unverzüglich korrigiert. Nur bei Unkenntnis der Rechtsprechung des Bundes Finanzgerichtshofs kann nach wie vor der Vorsatz fehlen. Eine solche Vorsatzverteidigung ist aber immer mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Es ist zu erwarten, dass wegen der erheblichen Mehreinnahmen für den deutschen Fiskus spätestens wenn über den sogenannten automatischen Datenaustausch in Steuersachen das Veranlagungsfinanzamt Kenntnis über das ausländische Konto bzw. die Gesellschaft erhält. Die entsprechenden Daten sind bereits an das Bundeszentralamt für Steuern übersendet worden.

Allerdings hört man auch dass die Datenauswertung bisher noch nicht erfolgt. Jeder Ferienhausbesitzer der sein Ferienhaus über eine Kapitalgesellschaft im Ausland hält, sollte sich daher von einem versierten Steueranwalt zu den Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten beraten lassen.