Schweigen ist manchmal Gold...
...wie leicht der Makler seinen Provisionsanspruch verlieren kann
Bekanntlich kann der Makler durch krasses Fehlverhalten seinen Provisionsanspruch verwirken. Er erhält dann trotz erbrachter Leistung keinen Lohn. Die Verletzung seiner vertraglichen Pflichten allein genügt jedoch nicht. Die Rechtsprechung fordert das Vorliegen einer schwer wiegenden Treuepflichtverletzung. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Makler seine Pflichten vorsätzlich, mindestens aber grob leichtfertig verletzt hat. Es haben sich insbesondere die folgenden Fallgruppen herausgebildet:
Der Makler verletzt seine Aufklärungspflichten oder übt Druck auf einen Käufer aus in der Form, ein anberaumter Beurkundungstermin würde scheitern, wenn der Kunde nicht die Provisionsvereinbarung unterschreibt. Ebenso tritt die Verwirkung ein, wenn der Makler dem Kunden eine unwirksame Reservierungsvereinbarung abringt, welche dem Kunden den Eindruck vermittelt, er sei zum Abschluss des vermittelten Geschäfts verpflichtet (sogenannter Abschlusszwang). Eine weitere Fallgruppe ist die, in der der Makler "ins blaue Hinein" falsche Behauptungen gegenüber dem Kunden macht und hierdurch dessen Interessen gefährdet. Einen solchen Fall hat kürzlich das OLG Koblenz zu entscheiden (Beschluss vom 02.05.2019 - 2 U 1482/18)
Ein Leerstück zur Verwirkung des Maklerhonorars
Ein in einer Bürogemeinschaft mit seinem Sohn tätiger Makler hatte eine Eigentumswohnung vermarktet. Der spätere Käufer der Wohnung betonte vor dem Kauf, es sei ihm wichtig, in einer WEG Versammlung nicht überstimmt werden zu können. Ohne dass er Kenntnis von der rechtlichen Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte, behauptet der Makler, dass es lediglich einen weiteren Eigentümer gebe und dass in der Eigentümerversammlung nach Köpfen abgestimmt werde, so dass im Ergebnis der Käufer nicht überstimmt werden könne. Zusätzlich behauptet er, dass noch keine Teilungserklärung über eine Aufteilung in Miteigentumsanteile vorliege. Tatsächlich lag dem Sohn des Maklers zu diesem Zeitpunkt bereits eine Teilungserklärung vor, aus der sich die Unrichtigkeit der Behauptungen des Maklers ergab. Nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags verlangt der Makler vom Käufer die Zahlung von Maklercourtage. Unter Berufung auf die falschen Behauptungen verweigerte der Käufer die Zahlung mit dem Argument, der Makler habe seinen Provisionsanspruch verwirkt (§ 654 BGB).
Provisionsanspruch durch falsche Angaben verwirkt? Ja!
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Makler durch die Behauptung falscher Tatsachen seine Treuepflichten gegenüber seinem Kunden verletzt habe. Er habe mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit die Interessen des Maklerkunden so schwer wiegend gefährdet oder beeinträchtigt, dass er unwürdig für den Erhalt des Maklerlohns erscheine.
Hier muss sich der Makler solch ein Verhalten vorwerfen lassen, weil er ihm unbekannte Tatsachen behauptet hat. Dies gilt erst recht, weil er bei fachgerechter Organisation der Zusammenarbeit mit seinem Sohn die Teilungserklärung und damit auch die tatsächliche Rechtslage gekannt hätte. Erschwerend trat hier nach Ansicht des Gerichts hinzu, dass der Makler das besondere Interesse des Käufers an der Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft kannte.
Für eine Verwirkung des Lohnanspruchs sei es irrelevant, ob der Maklerkunde bei Prüfung der bei Beurkundung vorgelegten Dokumente die tatsächliche Rechtslage hätte erkennen können oder ob dem Kunden durch die Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist. Denn mit der Verwirkung des Lohnanspruchs wird das pflichtwidrige Verhalten des Maklers unabhängig von tatsächlichen Auswirkungen (also unabhängig vom Eintritt eines Schadens) und dem Verhalten des Käufers sanktioniert. Insbesondere dürfe sich der Kunde auf die Angaben und die Beratung des Maklers i.d.R. ohne Weiteres verlassen, es sei denn, dass sich ihm ein Beratungsfehler des Maklers geradezu aufdränge, was hier nicht der Fall gewesen sei. Zudem habe die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn, so das Gericht in Fortschreibung der ständigen Rechtsprechung, Strafcharakter. Die potentiell drohende Verwirkung soll den Makler im Interesse der Wahrung seines Vergütungsanspruchs gerade dazu bewegen, die ihm gegenüber seinem Auftraggeber obliegende Treuepflicht einzuhalten.
Lehren für die Maklerpraxis
Die Entscheidung zeigt, dass Makler gut beraten sind, sorgfältig zu arbeiten und im Zweifel den Kunden auf eine gesonderte z.B. anwaltliche Prüfung und Beratung verweisen sollten, wenn es um Themen geht, die der Makler nicht kennt oder die er mangels fachlicher Ausbildung nicht sachgerecht beurteilen kann. Angesichts verlockender, zum Teil sehr hoher Provisionen wird diese Vorsicht oft über Bord geworfen. Wie man in dieser Entscheidung sieht, bedarf es dann für den Provisionsverlust nicht einmal des Eintritts eines monetären Schadens beim Käufer.
Aus Sicht von Maklerkunden hingegen ergeben sich in der Praxis hier Ansätze, die Provisionszahlung zu verweigern, wenn der Makler „in der Hitze des Gefechts“ unwahre Behauptungen aufgestellt hat, auf deren Wahrheitsgehalt der Kunde vertrauen durfte.