Der französische Vorvertrag für Immobilien

Typische Fehler beim compromis de vente

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Dr. Cecile Walzer

Sie haben sie gefunden,  die Immobilie ihrer Träume. Doch trotz anfänglicher Euphorie ist Vorsicht angesagt. Denn der französische Vorvertrag - der sogenannte „compromis de vente“ -  kann bei vorschnellem Handeln zu einer ernstzunehmenden Stolperfalle werden. Die Unterzeichnung dieses Vertrages bindet Käufer und Verkäufer und kann, bei einem unberechtigten Rücktritt, zu Schadensersatzforderungen oder zur zwangsweisen Durchsetzung des Vertrages führen.                                      

Nachfolgend werden einige Fehler im Rahmen des Abschlusses eines „compromis de vente“ aufgeführt:

1. Die Grundregeln des „compromis de vente“ vernachlässigen

Für Vorvertrag im französischen Immobilienrecht sind gesetzlich vorgeschriebene Mindestangaben vorgesehen. Neben Angaben zu den Parteien des Vertrages, deren Adresse sowie Angaben zur erwerbenden Immobilie (Ausstattung, Hinweise auf Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) müssen auch ein voraussichtliches Datum für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages und die Angabe des Kaufpreises enthalten sein.

Sofern der Kauf eine Immobilie im Gemeinschaftseigentum betrifft, sind einige Dokumente dem Vorvertrag hinzuzufügen, die den Käufer über die Regeln der Eigentümergemeinschaft, den Zustand des Gemeinschaftseigentums und über die finanzielle Situation von Verkäufer und Eigentümergemeinschaft informieren sollen. Vorsicht: Auch wenn der Vorvertrag bereits unterzeichnet ist, beginnt das zehn-tägige Rücktrittsrecht des Käufers erst dann, wenn ihm alle notwendigen Dokumente vom Verkäufer übergeben wurden.

Sofern der Vorvertrag privatschriftlich, also ohne Notar unterzeichnet wird, sollten so viele Exemplare wie es Beteiligte gibt, unterzeichnet werden. Sofern ein Paar eine Immobilie erwirbt, sollten somit drei Exemplare paraphiert und unterzeichnet werden.  Bei der Unterzeichnung des Vorvertrages vor einem Notar reicht hingegen ein einziges Exemplar aus, welches von dem Notar verwahrt wird. Die Parteien können hiervon Abschriften erhalten.

2. Technische Gutachten unter den Tisch fallen lassen

Dem „Compromis de vente“ sind zwingend die sogenannten diagnostics techniques beizufügen. Diese Gutachten sind immens wichtig für den Käufer, dem eine umfassendere Kenntnis des Objekts ermöglicht wird und für den Schutz des Verkäufers hinsichtlich seiner Haftung vor versteckten Mängeln. (verlinken zur Seite Diagnostics)

3. Auf die Vorlage wichtiger Dokumente verzichten

Einige Dokumente wie das „certificat d´urbanisme“, welches Auskunft über die Bebaubarkeit des Grundstücks Auskunft gibt oder ein Auszug aus dem „état hypothécaire“, welcher die genauen Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen der Immobilie offenbart, müssen nicht zwingend vorgelegt werden. Deren Vorlage ist aber sinnvoll, um Überraschungen zu vermeiden.

5. Genehmigung der Finanzierung nicht als aufschiebende Bedingung  aufnehmen

Falls eine Finanzierung für den Erwerb der Immobilie notwendig ist, ist deren Genehmigung durch die Bank in den Vorvertrag als aufschiebende Bedingung aufzunehmen. Da der Abschluss des Vorvertrages die Vertragsparteien bindet, muss der Käufer sicherstellen, dass er für den Fall, dass die Bank die Finanzierung ablehnt, aus dem Vertrag wieder entlassen wird. Ähnliches gilt, wenn der Käufer den Kauf der Immobilie an den Erhalt bestimmter Genehmigungen, wie zum Beispiel einer Baugenehmigung knüpft. Auch deren Vorliegen sollte als aufschiebende Bedingung in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

5. Auf eine Anzahlung verzichten oder diese direkt an den Verkäufer leisten

Auch wenn eine Anzahlung nicht zwingend vorgeschrieben ist, sollte der Verkäufer hierauf bestehen. In der Regel beträgt sie 5 bis 10% des Kaufpreises und ist mit der Unterzeichnung des Vorvertrages fällig. Sie dient dem Schutz des Verkäufers vor einem unberechtigten Absprung des Käufers. Selbst wenn der Vorvertrag bindend ist, wird ein Verkäufer einen abspringenden Käufer  nur vor Gericht zwingen können zu erwerben, was langwierig und kostspielig ist.  Mit der Anzahlung sichert er sich wenigstens eine Entschädigung.

Diese Anzahlung sollte der Käufer nicht direkt an den Verkäufer zahlen sondern auf das Anderkonto des den Kaufvertrag beurkundenden Notars überweisen. Der Notar wird im Falle des Rücktritts für die Zurückzahlung an den Käufer und bei Beurkundung für die Weiterleitung der Anzahlung an den Verkäufer sorgen.

Fazit: da der „compromis de vente“ der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages dient und mit ihm Verkäufer und Käufer bereits Verpflichtungen eingehen, ist es immens wichtig, bereits in diesem Stadium einen spezialisierten Anwalt für französisches Immobilienrecht oder einen Notar an seiner Seite zu haben.