Asset Protection mit Wohnrecht?
BGH bestätigt Pfändbarkeit
Der "Wohnrecht-Trick" ist nicht immer taugliches Mittel, um Immobilien dem Zugriff von Gläubigern zu entziehen.
Trotz Insolvenz im Eigenheim wohnen bleiben? Um das zu erreichen, versuchen einige Immobilieneigentümer ihr Glück in folgender Gestaltung: Sie veräußerten das Haus bzw. die Eigentumswohnung und behalten sich ein Wohnrecht vor, dessen Ausübung ausdrücklich nicht anderen Personen überlassen werden kann. Dieser Form der Asset Protection hat der BGH erneut eine Absage erteilt (BGH, Beschluss vom 02.03.2023, Az. V ZB 64/21).
Grundstück in eine GbR eingebracht
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Grundstückseigentümer in finanziellen Schwierigkeiten seine Wohnimmobilie als Einlage an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) übertragen. Vorher hatte er für sich selbst ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB bestellt und dabei bestimmt, dass dessen Ausübung nicht Dritten überlassen werden könne. Als wenige Monate später das Insolvenzverfahren über das Vermögen des einstigen Immobilieneigentümers eröffnet wurde, machte der Insolvenzverwalter die Übertragung des Grundstücks im Wege der Insolvenzanfechtung rückgängig und beantragte erfolgreich die Löschung des Wohnrechts. Hiergegen klagte der Betroffene und der Streit ging bis zum BGH.
Eigentümerwohnungsrecht bleibt pfändbar
Wie bereits im Jahr 1964 entschieden die Richter in Karlsruhe zugunsten des Insolvenzverwalters und damit der Gläubiger. Zwar sei das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nicht übertragbar und somit auch nicht pfändbar. In der Konstellation, dass das Eigentum und das Wohnungsrecht der gleichen Person zustehen, gelte dies jedoch nicht.
Vereinen sich nach der Insolvenzanfechtung Eigentum und Wohnungsrecht wieder in derselben Person, entsteht folglich ein pfändbares Eigentümerwohnungsrecht.
Vermögensschutz für Immobilien
Der Fall zeigt anschaulich, dass sich der Gläubigerschutz im Zivilrecht nicht mit „Tricks“ aushebeln lässt. Wer Immobilienvermögen langfristig schützen will, muss vor allen Dingen rechtzeitig handeln – nicht erst, wenn sich die Insolvenz bereits konkretisiert. Welche Instrumente der Asset Protectiongeboten und möglich sind, hängt vor allem von der Art der Vermögenswerte und der familiären Situation ab.