Asset Protection - Aufgepasst beim dinglichen Wohnungsrecht

Auf die Details der Ausgestaltung kommt es an

Ob Geschäftsführer oder Einzelunternehmer/Freiberufler: das Thema Vermögensschutz (Asset Protection) betrifft jeden, der mit seiner Dienstleistung oder seinen Produkten an den Markt geht. Spätestens beim Verkauf eines aufgebauten Unternehmens geht auch der Gesellschafter, der bis dato nicht mitgearbeitet hat, in die Haftungszone, da beim Unternehmensverkauf schnell existenzbedrohende Haftungsansprüche geltend gemacht werden können. Dann steht schnell das Eigenheim im Fokus der Gläubiger. Das OLG Brandenburg (Beschl. v. 27.5.2021 – 5 W 70/21) hatte kürzlich Gelegenheit, den Umfang eines vereinbarten Wohnungsrechts durch Auslegung zu ermitteln:

Vorab: Schutz des Eigenheims – Nießbrauch oder Wohnungsrecht?

Der Nießbrauch ist, vor allem vor dem Hintergrund von Steuergestaltungen, weiterhin ein sehr populäres Instrument. Jedoch kann der Immobiliennießbrauch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gepfändet werden und schlimmstenfalls kann der Vollstreckungsgläubiger des Nießbrauchsberechtigten das Grundstück in Besitz nehmen. Ein weiteres Risiko beim Nießbrauch besteht darin, dass bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks durch einen dem Nießbrauchsberechtigten gegenüber vor- oder gleichrangigen Gläubiger grundsätzlich der Nießbrauch durch den Zuschlag erlischt. An die Stelle des erloschenen Nießbrauchs tritt der Anspruch auf Zahlung einer Geldrente aus dem Versteigerungserlös, falls dieser entsprechend hoch ist. Es kommt also entscheidend darauf an, wie hoch das Grundstück noch finanziell belastet ist. Sollte der Grundstückseigentümer (also klassischerweise der Ehepartner des haftungsgefährdeten Nießbrauchsberechtigten) insolvent werden, hätte der Nießbrauchsberechtigte lediglich Anspruch auf sog. abgesonderte Befriedigung, also auf Geldkompensation. Der Nießbrauch würde aber gelöscht, die Immobilie müsste geräumt werden.

Vor diesem Hintergrund ist das sog. dingliche lebenslange Wohnungsrecht klar zu bevorzugen. Das Wohnungsrecht kann nicht gepfändet werden, wenn ausdrücklich bestimmt wird, dass die Nutzung des Wohnungsrechts nur persönlich durch den Wohnungsrechtinhaber erlaubt ist. Das Wohnungsrecht bleibt bestehen, auch wenn ein vorrangiger Gläubiger in das Grundstück vollstreckt. Zuletzt bleibt das Wohnungsrecht auch bestehen im Fall der Privatinsolvenz des Grundstückseigentümers. Nachteilig ist beim dinglichen Wohnungsrecht, dass es nur das Wohnen erlaubt, nicht aber die Vermietung der Immobilie.

Der Inhalt des Wohnungsrechts

Typischerweise vereinbaren die Parteien, welche Flächen genau zur Nutzung durch den Wohnungsberechtigten bestimmt. Dies kann, so klarstellend auch das OLG Brandenburg, auch der zu einem Einfamilienhaus gehörende Garten sein. Weiter sollte eine Regelung getroffen werden, wer die Kosten für Instandhaltung/Instandsetzung/Schönheitsreparaturen und andere Grundstückskosten zu tragen hat bzw wie die Kosten auf Eigentümer und Wohnungsberechtigten aufgeteilt werden. Im Ergebnis hatte das OLG Brandenburg, anders als zunächst das Grundbuchamt, keine Bedenken gegen die Eintragung des nachfolgend zitierten Wohnungsrechts:

„Danach ist der Berechtigte befugt, diese Räume unter Ausschluss des Eigentümers auf Lebensdauer zu bewohnen sowie den Garten des Anwesens alleine zu nutzen. Damit verbunden ist das Recht auf Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner bestimmten Einrichtungen und Anlagen, insbesondere des Kellers, des Speichers sowie des Hofs. Der Eigentümer hat das Gebäude zur Gewährung des Wohnungsrechts instandzuhalten. Mit dem Wohnungsrecht verbunden ist das Recht, den – von der Zufahrt aus – linken Kfz-Stellplatz in dem auf dem Hausgrundstück befindlichen Carport unter Ausschluss des Eigentümers zum Abstellen von Fahrzeugen zu benutzen. Die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte ist nicht gestattet.“

Schnittstelle Immobilienrecht, Erbrecht und Familienrecht

Eine Wohnungsrechtsgestaltung kann nicht sinnvoll ohne familien- und erbrechtliche Beratung umgesetzt werden. So sollte man zum Beispiel über Rückforderungsrecht betreffend die Immobilie im Fall der Scheidung nachdenken. Auch kann man durchaus darüber nachdenken, kein ausschließliches Wohnungsrecht zu vereinbaren (die Folge eines ausschließlichen Wohnungsrechts ist, dass der Eigentümer zivilrechtlich gesehen nur „zu Gast“ ist; er hat keinen Rechtsanspruch auf Nutzung der Immobilie), sondern – für die Dauer der Ehe – dem Eigentümer ein Mitbenutzungsrecht zu gewähren. Dies will aber gut überlegt sein, da im Fall der Scheidung die Löschung des Mitbenutzungsrechts des Eigentümers aufwändig und eventuell auch erst nach Bemühung von Gerichten möglich ist.